ZAKON O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANJE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA: Stanovi upisani po zakonu "svoj na svome" i hipoteka

Kada se nelegalno sagrađene kuće i stanovi upišu u katastar po novom zakonu, u javnosti poznatijem kao "svoj na svome", trebalo bi da bude moguća i njihova kupoprodaja i na kredit, što podrazumeva uspostavljanje hipoteke.

To je bilo predviđeno i samim predlogom zakona. A, da li će banke odobravati stambene kredite za ove nekretnine?

Upis u katastar nezakonito sagrađenih zgrada, stanova, kuća, garaža, pomoćnih objekata (...) po Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ("Sl. glasnik RS", br. 91/2025), traje 60 dana i završava se 5. februara.

Republičkom geodetskom zavodu je pristiglo preko milion prijava za upis. A procenjuje se da ovih nepokretnosti ima blizu pet miliona.

Iako u javnosti još ima nedoumica kada je reč o budućim kupoprodajama ovako evidentiranih nepokretnosti - jer se u katastar upisuju uz posebnu zabeležbu - Ministarstvo građevine je jasno naglasilo da je jedan od razloga donošenja ovog zakona pravna sigurnost građana, koja im daje "mogućnost da slobodno raspolažu svojom imovinom kroz kupoprodaju, nasleđivanje, hipoteku".

"Neki od razloga za donošenje zakona jesu pravna sigurnost građana odnosno građani koji koriste objekte za stanovanje dobijaju pravo svojine nad objektom i zemljištem ispod njega. Time se ostvaruje princip "građani konačno svoji na svome", čime se otklanja višedecenijska pravna nesigurnost budući da se omogućava upis prava svojine na jednostavan, centralizovan i digitalizovan način čime se građanima daje mogućnost da slobodno raspolažu svojom imovinom - kroz kupoprodaju, nasleđivanje, hipoteku ili druge pravne poslove", navelo je Ministarstvo građevinarstva kao predlagač zakona.

Na pitanje da li će nekretnine upisane po ovom zakonu u katastar moći da budu predmet stambenih kredita, odnosno da li će na njima moći da se u uspostavi hipoteka, u Narodnoj banci Srbije ističu da tumačenje Zakona posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima nije u njihovoj nadležnosti.

Istovremeno ukazuju da nepokretnosti u pogledu kojih ne postoje formalno-pravne prepreke za uspostavljanje založnog prava, odnosno hipoteke, i na kojima će, u skladu sa pomenutim zakonom, biti izvršen upis prava svojine u Katastar nepokretnosti - mogu predstavljati sredstvo obezbeđenja kredita.

"Sa aspekta nadležnosti Narodne banke Srbije navodimo da su banke dužne da uspostave i svojim unutrašnjim aktima urede odgovarajući kreditni proces i da u okviru tog procesa urede kriterijume i principe za odobravanje kredita i drugih plasmana", kažu u NBS.

Prilikom odlučivanja o odobravanju kredita, uključujući i stambene kredite, banke su, podsećaju u centralnoj banci, dužne da procene kreditnu sposobnost svakog pojedinačnog dužnika i druge relevantne faktore rizika, pri čemu o izboru klijenta odlučuju samostalno, u skladu sa svojim unutrašnjim aktima.

Radi ublažavanja kreditnog rizika, hipoteka na nepokretnosti priznaje se kao sredstvo obezbeđenja pod uslovom da je, kako ističe NBS: punovažna u skladu sa merodavnim pravom i da se njena punovažnost redovno proverava, da je upisana u nadležni registar.

Zatim mora i da je omogućeno namirenje potraživanja iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti u razumnom roku, kao i da je banka svojim aktima definisala vrste nepokretnosti koje prihvata kao sredstvo obezbeđenja kao i uslove i način odobravanja kredita obezbeđenih hipotekom na nepokretnosti.

"Takođe, u skladu sa relevantnim propisima Narodne banke Srbije, u slučaju stambene nepokretnosti hipoteka na nepokretnosti smatra se adekvatnim sredstvom obezbeđenja kada je, između ostalog, ispunjen i uslov da vlasnik te nepokretnosti u njoj stanuje ili da je nepokretnost dao u zakup na osnovu odgovarajućeg ugovora (ili namerava da u njoj stanuje ili je da u zakup)", pojašnjavaju u centralnoj banci.

Izvor: Vebsajt eKapija, 01.02.2026.
Naslov: Redakcija