ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Obaveze upravnika zgrade

Upravnik zgrade mora da poznaje zakon jer može dobiti prijavu za svako nepostupanje u skladu sa propisima.

Željko Negovanović je licencirani profesionalni upravnik zgrade, koji je pred početak obavljanja delatnosti, primetio "koliko se ljudi javlja čije su stambene zajednice pokradene, koji su totalno neupućeni u propise".

"Tako sam čuo i za primer upravnika iz redova vlasnika koji je stanarima naplaćivao održavanje tako što je dao svoj lični tekući račun fizičkog lica i oni su godinama uplaćivali njemu na taj račun", istakao je i uputio nas na svoj tekst o profesionalnom upravljanju stambenim zajednicama, koji prenosimo u celosti.

Šta profesionalni upravnik i upravnik iz redova vlasnika ne smeju da rade!?

Da troše novac bez odluke stambene zajednice

Osim u hitnim slučajevima ali i tada je upravnik dužan pre angažovanja da od izvođača traži cenu radova, a ovaj je dužan da mu kaže.

Da vrše radnje kojima se ugrožava pravna sigurnost u radu stambene zajednice

U ovo spada nezakonito održavanje skupštine stambene zajednice, bez odgovarajuće evidencije u skladu sa propisima, skupljanje potpisa po stanovima, omogućavanje glasanja bez mogućnosti utvrđivanja ko je, kad i kako glasao po tačkama dnevnog reda. Sve to može da u nekom postupku pred državnim organima skupo košta stambenu zajednicu.

Da dovode stambenu zajednicu u finansijski nepovoljan položaj i time uzrokuju štetu

Upravnici su dužni da vode evidenciju stanja tekućeg računa i izdaju račune za održavanje u ime stambene zajednice, zato što sva dugovanja mogu da se naplate uz podnošenje verodostojne isprave a to je štampani ili elektronski RAČUN!

Da ne pokrenu postupak naknade štete

Postoje slučajevi koji mogu rezultirati sudskim postupkom i završiti na štetu stambene zajednice ako se ne vodi računa. Ako neko sam plati majstora za kvar ili oštećenje na zajedničkoj imovini, jer stambena zajednica nije reagovala, taj iznos se vlasniku stana mora nadoknaditi. Isto važi i u slučaju kada vlasnik stana načini štetu na zajedničkoj imovini, on je dužan da nadoknadi stambenoj zajednici. Ukoliko se postupak ne pokrene, štetu nadoknađuje onaj ko je postupak morao da pokrene a nije.

Šteta može da nastane i zbog neznanja upravnika koji pogrešnim upravljanjem napravi troškove stambenoj zajednici, ako je po zakonu stambena zajednica imala neko pravo a upravnik to pravo nije koristio. Upravnici su u obavezi da poznaju zakon bez obzira u kom su statusu, jedina razlika je što profesionalnog upravnika možete prijaviti PKS za oduzimanje licence.

Da odbiju da postupe po zakonu

Upravnik mora da poznaje zakon jer može dobiti prijavu za svako nepostupanje u skladu sa propisima. Ako nisu proučili propise to je njihov problem, nije čest slučaj čak da profesionalni upravnik odbije da izađe na intervenciju i kaže moje radno vreme je prošlo, radno vreme upravnika je po zakonu 00-24h!

"Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je izuzetno loš"

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon) je izuzetno loš, najgore osmišljen od svih zakona u Srbiji. Kad pravite kuću važan je temelj jer ako temelj nije dobar posle je sve gore i teže ispraviti. Ovim zakonom se nije zakonodavac vodio logikom i zadovoljenjem potreba vlasnika stanova, već izgleda najviše davanjem privilegija i finansijske dobiti privatnom udruženju građana koje se zove Privredna komora Srbije.

Zašto su vlasnici stanova primorani da se registruju kao pravna lica za razliku od vlasnika kuća??!! Zakonodavac je mogao jednostavno da propiše supsidijarnu ili solidarnu odgovornost svih etažnih vlasnika srazmerno kvadraturnoj površini njihovih stanova, bez ikakve potrebe da od zgrade pravi pravno lice. Ili malo lošija varijanta zadržavanje statusa udruženja građana bez statusa pravnog lica, zgrada bi imala račun za prikupljanje novca, ali ne bi imala status privrednog subjekta.

Ne znam koji deo zakona je katastrofalniji.

Sa profesionalnim upravnicima su napravili haos i nametnuli neverovatne obaveze i troškove, čime su stvorili očajnu situaciju. Profesionalno upravljanje koša oko 500-600 dinara po stanu/lokalu uz ogromnu odgovornost i obaveze jer pored ovih 5 tačaka ima još niz stvari koje su u nadležnosti upravnika.

Odgovornost finansijska, prekršajna i krivična.

Sa druge strane imate čišćenje ulaza koje košta 350-400 dinara po stanu.

Odgovornost za neočišćeno stepenište, kolika je?

Potpuno suluda situacija i velika nesrazmera između finansijske dobiti i odgovornosti zbog izuzetno lošeg zakona.

Upravnici treba da postoje jer neko mora biti spona između državnih organa, preduzetnika i vlasnika u zgradi, ali posao licenciranja je trebao da pripadne državnoj agenciji a ne privatnom udruženju. Takođe je trebalo omogućiti individualno angažovanje bez potrebe za registracijom privrednog subjekta (suludo), uz obavezu da to lice uplaćuje o svom trošku doprinose PIO i za zdravstvo u skladu sa zakonima iz te oblasti koji apsolutno omogućavaju takav rad.

“Potpuno pogrešna koncepcija zakona stvorila je ogromne probleme u stanovanju i održavanju zgrada", zaključuje Negovanović.

Izvor: Vebsajt Nova, 06.09.2026
Naslov: Redakcija