ZAKON O OZAKONJENJU OBJEKATA: Kako proveriti da li je kuća legalizovana?

Provera legalnosti objekta predstavlja jedan od ključnih koraka pri kupovini nekretnine. Bez obzira da li razmišljate o kupovini kuće ili ste već vlasnik objekta koji nije u potpunosti legalizovan, važno je razumeti šta sve podrazumeva postupak legalizacije i kako možete proveriti status objekta.

Možda ste se pitali kako da budete sigurni da je kuća koju planirate da kupite potpuno legalna? Ili kako da saznate da li vaš postojeći objekat ima sve potrebne dozvole?

Legalna kuća je objekat koji je izgrađen u skladu sa svim zakonskim propisima ili je naknadno legalizovana kroz postupak ozakonjenja. To znači da vlasnik poseduje građevinsku i upotrebnu dozvolu, odnosno rešenje o ozakonjenju ako je objekat naknadno legalizovan. Legalizacija potvrđuje da je objekat izgrađen prema određenim standardima i da ispunjava tehničke i urbanističke uslove.

Nelegalni objekti, s druge strane, izgrađeni su bez odgovarajućih dozvola i nisu upisani u katastar nepokretnosti. Kupovina takve nekretnine nosi značajne rizike, od nemogućnosti dobijanja kredita do potencijalnih problema pri kasnijoj prodaji.

Kako proveriti status legalizacije kuće?

Postoji nekoliko načina da proverite da li je kuća legalizovana:

Provera kroz Katastar nepokretnosti

Najsigurniji način da proverite status legalizacije je uvid u podatke Katastra nepokretnosti. To možete učiniti:

• Onlajn - preko sajta Republičkog geodetskog zavoda
• Lično - posetom nadležnoj službi katastra u opštini gde se nekretnina nalazi
• Kod javnog beležnika
• Uz pomoć pravnog savetnika koji će vas voditi kroz proces

Za proveru potrebno je da znate:

• Naziv opštine
• Naziv katastarske opštine
• Broj parcele

List nepokretnosti sadrži podatke o vlasništvu, ali i o tome da li je objekat upisan sa građevinskom i upotrebnom dozvolom ili je legalizovan kroz postupak ozakonjenja.

Provera kroz opštinsku dokumentaciju

Druga opcija je provera kroz dokumentaciju koju poseduje lokalna samouprava. Da biste to uradili:

• Posetite odeljenje za urbanizam u opštini gde se nekretnina nalazi
• Podnesite zahtev za uvid u dokumentaciju o objektu
• Pripremite podatke o adresi i katastarskoj parceli

U opštini možete saznati da li za predmetni objekat postoji građevinska i/ili upotrebna dozvola, ili je možda pokrenut postupak ozakonjenja.

Provera kod prodavca

Prilikom kupovine kuće, od prodavca bi trebalo da zatražite sledeću dokumentaciju:

• List nepokretnosti (ne stariji od 15 dana)
• Građevinsku dozvolu
• Rešenje o ozakonjenju
• Projekat izvedenog objekta

Ukoliko prodavac ne može da vam dostavi ova dokumenta, to je znak za oprez i potrebno je detaljnije istražiti status objekta.

Zašto je važno da kuća bude legalizovana?

Legalizacija je zahtevan proces koji je regulisan Zakonom o ozakonjenju objekata("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023). Zbog različitih specifičnosti potrebno je uvek prvo pročitati ovaj propis ili naći nekog ko će vam pomoći u tumačenju.

Legalizacija kuće nosi brojne prednosti i osigurava pravnu sigurnost. Evo zašto je važno da kuća bude legalizovana:

• Pravna sigurnost - Legalizovan objekat je upisan u katastar i ima jasno definisano vlasništvo.
• Kreditna sposobnost - Banke ne odobravaju kredite za kupovinu nelegalizovanih objekata, niti takve objekte prihvataju kao hipoteku.
• Tržišna vrednost - Legalizovane kuće imaju veću tržišnu vrednost i lakše se prodaju.
• Mogućnost rekonstrukcije - Samo za legalizovane objekte možete dobiti dozvole za rekonstrukciju, dogradnju ili adaptaciju.

Da li ste znali da cena legalizovane kuće može biti i do 30% veća od cene slične nelegalizovane nekretnine? Ovo jasno govori koliko kupci cene pravnu sigurnost koju donosi legalizacija.

Dokumentacija potrebna za legalizaciju kuće

Ako se ispostavi da kuća nije legalizovana, evo koje dokumente morate pripremiti za postupak ozakonjenja:

• Dokaz o pravu svojine na objektu - list nepokretnosti ili drugi dokaz o pravu svojine na zemljištu
• Geodetski snimak objekta - izrađen od strane ovlašćene geodetske organizacije
• Izveštaj o zatečenom stanju objekta - sa elaboratom geodetskih radova
• Dokaz o uplati takse za ozakonjenje - visina takse zavisi od površine i namene objekta
• Saglasnosti - u zavisnosti od lokacije objekta, mogu biti potrebne različite saglasnosti (npr. od Zavoda za zaštitu spomenika kulture)

Kompletan postupak ozakonjenja može trajati prilično dugo, u zavisnosti od složenosti slučaja i ažurnosti nadležnih službi.

Kako izgleda postupak legalizacije kuće?

Postupak legalizacije, odnosno ozakonjenja, odvija se kroz nekoliko faza:

1. Podnošenje zahteva

Postupak počinje podnošenjem zahteva za ozakonjenje nadležnom opštinskom ili gradskom organu.

2. Dostavljanje potrebne dokumentacije

Nakon podnošenja zahteva, potrebno je dostaviti svu prethodno navedenu dokumentaciju (pročitati detaljno zakon). Nadležni organ će vas obavestiti ako je potrebno dopuniti dokumentaciju.

3. Plaćanje takse za ozakonjenje

Visina takse zavisi od površine i namene objekta:

• Za stambene objekte do 100 m² - 5.000 dinara
• Za stambene objekte od 100 do 200 m² - 15.000 dinara
• Za stambene objekte od 200 do 300 m² - 20.000 dinara
• Za stambene objekte preko 300 m² - 50.000 dinara

4. Izdavanje rešenja o ozakonjenju

Nakon što nadležni organ utvrdi da su ispunjeni svi uslovi i da je plaćena taksa, izdaje rešenje o ozakonjenju objekta. Ovo rešenje predstavlja pravni osnov za upis prava svojine u katastru nepokretnosti.

5. Upis u katastar nepokretnosti

Poslednji korak je upis objekta u katastar nepokretnosti, što se obavlja po službenoj dužnosti na osnovu rešenja o ozakonjenju.

Na šta još treba obratiti pažnju?

Pored provere legalnosti same kuće, potrebno je obratiti pažnju i na:

• Pravo svojine na zemljištu - Da li je vlasnik kuće ujedno i vlasnik zemljišta na kojem je kuća izgrađena?
• Terete i ograničenja - Da li na nekretnini postoje zabeležbe?
• Urbanističke parametre - Da li je objekat izgrađen u skladu sa važećim urbanističkim planom?
• Infrastrukturu - Da li objekat ima priključke za vodu, struju, kanalizaciju?

Kada kupujete kuću od pouzdanog prodavca, očekujte da će vam biti prezentovana sva potrebna dokumentacija koja potvrđuje legalnost objekta. Isto tako, ako već posedujete nelegalan objekat, ne odlažite postupak legalizacije jer vam to donosi brojne pogodnosti i pravnu sigurnost.

Svako odlaganje legalizacije može dovesti do komplikacija u budućnosti, posebno ako dođe do promena propisa ili uvođenja strožih uslova za ozakonjenje. Zar nije bolje rešiti ovo pitanje odmah i uživati u svom domu bez brige o njegovom pravnom statusu?

Provera legalnosti kuće je ključan korak u osiguranju vaše investicije i pravne sigurnosti. Kroz postupak provere i eventualnu legalizaciju, obezbeđujete ne samo mirnu sadašnjost već i sigurnu budućnost vašeg doma i imovine.

Izvor: Vebsajt Forbes, 08.06.2025.
Naslov: Redakcija