RIZICI KUPOVINE NEPOKRETNOSTI U IZGRADNJI

Cene nekretnina u Srbiji poslednjih 6-7 godina stalno rastu, pa je za mnoge put do sticanja krova nad glavom sve teži. U potrazi za najjeftinijim kvadratom, pojedini se odlučuju za kupovinu stana u izgradnji. Ovi stanovi su dosta povoljniji, ali sa sobom donose nose određeni rizik.

Uprkos tome što se sa sigurnošću ne može reći kakva će situacija na tržištu nekretnina biti ove godine, agenti očekuju blagi rast ili u najboljem slučaju stagnaciju cena. Jeftinija opcija je kupovina stana u izgradnji, pa će se i ubuduće mnogi odlučivati za ovu opciju.

Stručnjaci upozoravaju da, iako su uvođenjem javnih beležnika brojni problemi sa kojima su se kupci suočavali minimizirani, kupovina ovih stanova nije bez rizika, te ističu na šta je potrebno obratiti pažnju ukoliko se odlučite za ovakvu kupovinu.

Nikola Đogatović, agent za nekretnine, objašnjava da su se nekada ugovori o kupoprodaji overavali u sudu i da su ljudi mislili da je činom overe završen proces, ali da je to bio tek početak nakon kojeg su kupci morali sami da sprovode niz koraka, poput odlaska u katastar. Uvođenjem notara, kako kaže, tu obavezu kupci više nemaju jer javni beležnici u posebnom programu unose sve podatke u vezi sa određenom nekretninom i šalju to u katastar.

“Ako je stan u izgradnji, u program se unosi da se na određenoj parceli, prema određenoj građevinskoj dozvoli, kupuje određeni stan, tako da problema poput npr. duple kupoprodaje više ne može da bude, odnosno jako teško može da se desi”, navodi on.

Prema zakonu, svaki ugovor o prometu nepokretnosti, pa tako i ugovori o kupoprodaji delova objekata u izgradnji, poput stanova, garaža, lokala, mora da bude solemnizovan (overen) kod javnog beležnika. Kako bi javni beležnik ugovor o kupoprodaji overio, investitor za overu treba da priloži svu građevinsku dokumentaciju - pravnosnažnu građevinsku dozvolu, prijavu radova, projektnu dokumentaciju i slično. Ukoliko uoči bilo koji nedostatak u dokumentaciji, javni beležnik je dužan da o tome upozori stranke i svi eventualni rizici za bilo koju ugovornu stranu moraju biti jasno zapisani u klauzuli ugovora, pa će se tako u njegovom upozorenju naći i to da objekat nema upotrebnu dozvolu i da je u izgradnji.

Takođe, javni beležnik proverava status investitora u Agenciji za privredne registre, kao i zemljišta na kome se objekat gradi i da li postoje upisane hipoteke. O svemu tome takođe mora da upozori stranke. U posebnom registru proverava da li je investitor taj deo koji je predmet ugovora već prometovao, čime se sprečava dupla prodaja, i ukoliko to uoči, dužan je da odbije overu.

Kod objekata u izgradnji, javni beležnik takođe proverava da li je lice koje potpisuje ugovor u ime investitora ovlašćeno za to i na kraju kada stranke dođu na overu ugovora javni beležnik je dužan da se uveri da su stranke svesne i da razumeju sve eventualne posledice zaključenja ugovora.

Koji su rizici i kako ih izbeći?

Kako bi kupci izbegli zamke, najbolje je da se konsultuju sa pravnikom. Advokat Luka Obradović kaže da u slučajevima kupovine stana u izgradnji nikad nije moguće ostvariti apsolutnu i potpunu zaštitu, ali da postoje stvari koje kupac može da uradi da bi očekivane rizike sveo na minimum.

“Dokumentacija koju bi svaki kupac trebalo da proveri su osnovi sticanja zemljišta na kojem se gradi taj objekat, odnosno kako je investitor stekao pravo na tom zemljištu gde namerava da gradi ili već gradi. To je početna stvar jer mi imamo situacije da su se zidali objekti na tuđem zemljištu i ti objekti se smatraju nelegalnim, iako su u nekoj fazi već izgrađeni. Pored prava osnova sticanja zemljišta - to su ugovori o kupoprodaji zemljišta ili ugovori o regulisanju odnosa između investitora i suinvestitora. Takođe, bitna je provera postojanja građevinske dozvole, zatim potvrda da je investitor isplatio naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, projekat za objekat u izgradnji, lokacijska dozvola, potvrdu o prijemu radova”, navodi on.

Jedna od garancija koja je vrlo bitna, prema rečima advokata, je reputacija investitora, te savetuje da kupac proveri da li je investitor pouzdano lice.

“To utvrđivanje najčešće u našem narodu proizilazi kroz neke preporuke, ali moj savet je svakako da se utvrdi bonitet investitora, da se utvrdi kroz APR kakvo je finansijsko stanje, koliko je likvidan investitor, možda preko Narodne banke Srbije da se utvrdi da li su računi investitora eventualno u blokadi. To su svakako neke naznake koje mogu stvoriti sliku da li kupac posluje sa odgovornim ili neodgovornim licem”, navodi Obradović.

Dodaje da je preporuka za sve, posebno laike u ovoj oblasti, da angažuju advokate, koji su upoznati sa rizicima i procedurama koje bi trebalo da se ispoštuju kao i dokumentacijom koja bi trebalo da se proveri prilikom kupovine stana, odnosno objekta u izgradnji ili da se obrate ozbiljnijim agencijama za nekretnine koje gotovo uvek sarađuju sa advokatima.

Agent za nekretnine Nikola Đogatović kaže da klijente koji kupuju stan koji je u izgradnji uvek upozoravaju na određenu vrstu rizika.

“Šta je vama garancija da ćete stvarno u određenom dogovorenom roku od kupovine stana u izgradnji ući u njega? Mi našim klijentima zato savetujemo da uvek kupuju stanove u izgradnji u projektnom finansiranju. To znači da je banka ta koja upravlja celim projektom, ona obično stavlja u početku hipoteku i na zemljište, stavlja hipoteku kasnije i na projekat kad je izgrađen, banka je ta kojoj pri kupovini plaćate stan. Ukoliko vidi da se dešava problem sa investitorom, ona investitora izbacuje i dovodi drugog investitora. Tako da je projektno finansiranje kada kupujete stan u izgradnji 99,99 odsto garancija da ćete stvarno doći do tog stana”, objašnjava on.

Upozorava da u tom slučaju kupac uvek treba da stavi u ugovor obavezu banke, da se banka obavezuje da će, kad isplati kupoprodajnu cenu, dozvoliti brisovnicu odnosno skidanje hipoteke sa stana koji je prometovan, kako bi kupac mogao da se uknjiži.

Izvor: Vebsajt N1, 14.02.2026.
Naslov: Redakcija