ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA: Poželjno je definisanje vremenskog roka zakupa nepokretnosti. Istekom tog roka, ako nijedna strana ne kaže da je ugovor raskinut ili nekom svojom radnjom to stavi drugoj strani u izgled, smatra se da se ugovor nastavlja pod istim uslovima, ali na neodređeno vreme

Sve je više ljudi koji kao podstanari žive u Srbiji, ali čini se da to više nije samo prolazna faza već i dugoročna realnost koja oblikuje i životne odluke. Najnovije istraživanje portala 4zida pokazuje da svaki četvrti podstanar daje više od polovine plate na kiriju, dok većina priznaje da zbog visokih troškova odlaže važne korake - od osamostaljivanja do zasnivanja porodice. Postavlja se pitanje koliko su podstanari u Srbiji zapravo zaštićeni, gde prestaje tržište, a počinje problem sistema i kako da građani zaštite svoje prava i izbegnu najčešće pravne zamke.

PR menadžer 4zida Aleksandra Mihajlović kaže da je većina ispitanika u istraživanju tog portala rekla da je najveći problem upravo visina kirije - čak više od 80 odsto.

"Iako se oni suočavaju sa brojnim izazovima, problemima, ipak je ta cena ono što ih najviše muči. U Beogradu je veliki broj njih rekao da mesečno izdaja između 300 i 500 evra, 10 odsto njih izdvaja više od 500, a samo sedam odsto više od 700 evra", rekla je ona.

Mihajlović navodi da je situacija, ipak malo drugačija u drugim gradovima u Srbiji, gde je većina njih rekla da može mesečno da izdvoji oko 300 evra.

"Postoje različite, da kažem, situacije životne. Postoje oni koji mogu da sebi priušte luksuz i da plaćaju garsonjere i do 1000 evra, ali postoje i oni koji zaista moraju nekako iz nužde da iznajme i stanove koji su u značajno nižoj kategoriji", rekla je Mihajlović.

Istraživanje je pokazalo i da 40 odsto podstanara nema ugovor o zakupu nekretnine.

Advokat Nemanja Todorović kaže da odnos između zakupca i zakupodavca praktično pravno, poslovni odnos, gde je predmet zakupa određeni stan, poslovni prostor ili lokal.

"Stvar je u tome da oni između sebe regulišu odnose, pre svega, ugovorom. Taj ugovor je u načelu pismeni ugovor, ali može biti i usmeni. Znači nije obavezna forma. Međutim, nekada ljudi insistiraju na overi tog ugovora, to nije neophodno. Dakle, taj ugovor o zakupu proizvodi pravno dejstvo i običnim potpisom dve strane i jednostavno, i taj ugovor se priznaje u svakom spornoj situaciji", rekao je advokat.

Ako se sklapa ugovor, kaže on, važno je da bude što detaljniji unutar tog zakupodavnog odnosa, kako bi se izbegla svaka moguća neprijatnost ili neki pravni problem do koga može doći u okviru tog pravnog odnosa.

"Dešava se najčešće da ljudi kažu - ovo je stan za iznajmljivanje, evo ruke, dogovorili smo se, evo depozit, to je to. To nikako nije preporučljivo raditi, jer niko ne može da dokaže sutra, prekosutra, kada do nekog problema dođe, šta je u stvari bila prva i osnovna namera ugovornih strana koje su se rukovanjem dogovorile da to tako bude. Naravno da je neophodno imati ugovor i sve to što taj ugovor sa sobom nosi", rekao je on.

Ohrabrujuće je, kaže Mihajlović, što je većina u istraživanju rekla da oni znaju koja su njihova prava i obaveze kao podstanara, što je dobro, ali da je to više neki neformalni razgovor i dogovor, posle kog nastaju problemi.

Među najčešćim problemima su povećanje kirije bez prethodnog dogovora i najave, odluka stanodavca da se iseli podstanar, odnosno da mora da izađe ranije iz stana.

"Takođe su navodili kao probleme i narušavanje privatnosti u smislu da se oni pojave tako nenajavljeni, da dolaze kada oni nisu tu, a upravo zato što nisu stavili nikakav dogovor na papir na samom početku i zato takvi problemi kasnije nastaju", rekla je Mihajlović.

Advokat Todorović kaže da bi zakupac trebalo da zna koja su njegova prava.

"Uvek svojim klijentima savetujem jeste da odrede vreme, znači vremenski period na koji zakupljuju određenu stvar, odnosno prostor. Zašto? Zato što ako je ugovor koji je na neodređeno vreme, ugovor koji se zaključuje na neodređeno vreme uvek može biti raskinut od strane zakupodavca i sa zakonskim rokom iseljenja od 30 dana, i to može biti vrlo neprijatna situacija, recimo u februaru", rekao je on.

Prema njegovim rečima, kada se ugovor zaključi na period od pet godina, taj ugovor stoji pet godina i nema izlaska.

On je naglasio da je tako potrebno da se definiše vremenski rok dok kada traje zakup.

"Zakon ponovo predviđa da istekom tog roka, ako nijedna strana ne kaže da je ugovor raskinut ili nekom svojom radnjom to stavi drugoj strani u izgled, smatra se da se ugovor nastavlja pod istim uslovima, ali kao na neodređeno vreme. I onda od tog momenta on taj ugovor nastavlja sa svim odredbama, osim u vremenskom trajanju. To je važno, pre svega zakupcima, zato što ako imate određeno vremensko trajanje, ne možete biti izbačeni, ne može biti raskinut, osim, recimo, ako ne plaćate, ako ne izmirujete obaveze, to je neka druga stvar. Ako sve radite sve kako treba, vi ne možete, bez svoje volje, ne može doći do tog raskidnog uslova od strane zakupodavca", rekao je on.

U slučaju da zakupodavac proda stan sa "vama unutra", taj ugovor o zakupu će važiti i za novog vlasnika, sve dok ugovor o zakupu traje.

"Taj ugovor o zakupu će trajati sve do njegovog isteka, ako ste zaključili ugovor na određeno vreme", dodaje on.

Cenu zakupa diktira, pre svega, odnos ponude i potražnje. Mihajlović navodi da je problem nedovoljno kvalitetna ponuda nekretnina.

"Imate recimo da se pojave neki oglasi koji su jako dobri u smislu da je pristojna lokacija, pristojna je cena, stan je u dobrom stanju i takvi oglasi odu jako brzo, čak nekada i za nekoliko sati. I onda prosto ljudi koji vide takav oglas, oni ga uzimaju iz nužde, jer se plaše da neće naći to što baš oni žele i onda oni vrše dodatni pritisak i tu hitnost", rekla je ona.

Poslednji izveštaj Republičkog geodetskog zavoda za posljednji kvartal 2025. pokazao da je tržište nekretnina u Srbiji bilo na istorijskom maksimumu, odnosno da cene prodaje u svim većim gradovima skaču.

Mihajlović kaže da to utiče i na tržište zakupa jer, na primer, ljudi koji kupuju stanove po tako visokim cenama i žele da ih izdaju, svakako će s vremenom poželeti da opravdaju tu svoju investiciju, odnosno i da te cene kirije treba da se koriguju.

Za razliku od prodajnih cena nekretnina, cene kirije su pokazale stagnaciju čak i blagi pad, rekla je Mihajlović.

"Svakako da su sada podstanari u boljoj situaciji nego 2022. i 2023. kada smo imali onaj ekstreman skok kada su došli strani državljani. Ako pogledate da prosek, recimo, garsonjeri u Beogradu ide od 300 do 500 evra, a i oni su rekli da najčešće izdvajaju tu sumu u Beogradu, onda nekako nije baš toliko sve dramatično, kako su oni istakli u tom istraživanju", rekla je ona.

Todorović kaže da ljudi u Srbiji višak novca ulažu u nekretnine, jer ne postoji tržište kapitala, a da većinu tih stanova koje kupe, kupe za iznajmljivanje.

"Njima taj stan služi da bi prvo, sačuvali novac, drugo, da bi ta investicija u nekom trenutku sama sebe isplatila. Nama biznis pokazatelji pokazuju da ako se ne isplati u roku 20 godina, ta investicija je neisplativa. Pošto jedan čovek kupi pet stanova, tri stana, četiri, i sve to iznajmljuje, on na tržište izbacuje tri, četiri stana, jedan, drugi, treći, peti. Vi imate višak stanova, manjak stambenog prostora za kupovinu, jer svi kupuju sve što se pojavi, ali višak je za iznajamljivanje i to obara cenu", objasnio je advokat.

Izvor: Vebsajt Euronews Srbija, 25.04.2026.
Naslov: Redakcija