O izazovima sa kojima se investitori susreću u Srbiji

U razgovoru sa advokatom Ivanom Gazdićem, partnerom u advokatskoj kancelariji Petrikić & partneri AOD u saradnji sa CMS Reich-Rohrwig Hainz, bavili smo se ključnim izazovima sa kojima se investitori sreću u Srbiji. Sa više od 15 godina iskustva u savetovanju stranih investitora u oblasti razvoja građevinskih projekata, bio je predsednik Odbora za infrastrukturu i građevinarstvo pri Savetu stranih investitora i govorio na brojnim prestižnim konferencijama, uključujući i one organizovane od strane Međunarodne asocijacije advokata (IBA).

Kako vidite razvoj tržišta nekretnina u Srbiji u 2025. godini?

Može se reći da tržište nekretnina u Srbiji ostaje dinamično, naročito u segmentima logistike i industrijskih objekata. S druge strane, sektor poslovnog prostora se i dalje suočava sa određenim izazovima, pre svega zbog promena u načinu rada - zadržavanje rada od kuće kao legitimne opcije, čak i nakon pandemije COVID-19.

Razvoj stambenih projekata ne jenjava, naročito u Beogradu, iako se može čuti da je primetan nedostatak kvalitetnih projekata, odnosno da nije dovoljno projekata započeto u prethodne dve godine dok je tržište stagniralo.

Maloprodajni sektor prolazi kroz transformaciju usled rasta e-trgovine, dok se tradicionalni tržni centri prilagođavaju novim potrošačkim navikama kroz kombinaciju maloprodaje, zabave i ugostiteljstva.

Što se tiče hotela, ovaj segment tržišta nekretnina u Srbiji beleži rast, sa sve većim interesovanjem za ulaganja u luksuzne projekte, dok se istovremeno suočava sa izazovima modernizacije postojećih kapaciteta kako bi se odgovorilo na rastuće zahteve tržišta.

Sa kakvim se izazovima investitori danas suočavaju?

Prema najnovijem Indeksu percepcije korupcije (CPI) za 2024. godinu, koji je objavila organizacija Transparency International, Srbija je osmu godinu zaredom nastavila pad na svetskoj listi percepcije korupcije i sada se nalazi na 105. mestu od ukupno 180 rangiranih zemalja, sa niskim indeksom 35/100. Ovaj rezultat predstavlja najnižu vrednost za Srbiju od 2003. godine, kada je počelo merenje CPI za našu zemlju.

Ovi rezultati naglašavaju potrebu za hitnim sprovođenjem efikasnih antikorupcijskih reformi i jačanjem institucija koje se bave borbom protiv korupcije u Srbiji.

Korupcija je usko povezana i sa neefikasnošću rada institucija, što stvara plodno tle za razne netransparentne aktivnosti. Kada administrativne procedure postanu preduge i nepredvidive, investitori, u nastojanju da ubrzaju realizaciju svojih projekata, mogu doći u iskušenje da pribegnu nezakonitim metodama kako bi prevazišli birokratske prepreke. Ovakva praksa ne samo da podriva vladavinu prava, već i dodatno produbljuje problem sistemske korupcije, obeshrabrujući odgovorne investitore i narušavajući integritet tržišta.

Značajan problem predstavljaju i česte izmene zakona, posebno Zakona o planiranju i izgradnji, kao i donošenje posebnih zakona (lex specialis) sa ciljem ubrzanja pojedinačnih projekata od posebnog interesa za državu ili onih koji uživaju određenu lobističku podršku. Ovakav pristup narušava pravnu predvidivost i otežava doslednu primenu propisa na drugim projektima, jer zakonodavac često ne uspeva da sagleda sve posledice takvih ad hoc promena na širu privredu.

Investitori ukazuju i na urbanističku nedoslednost, gde se pojedinim investitorima omogućava da njihovi objekti premašuju parametre propisane važećim planskim dokumentima. Takođe, često se toleriše izgradnja objekata sa značajno većom kvadraturom od one predviđene građevinskim dozvolama, što kasnije rezultira postupkom ozakonjenja - iako takva praksa ne bi smela da bude primenjiva u ovim slučajevima.

Zbog ovih izazova, investitorima se savetuje da obezbede pravnu podršku od samog početka - od planiranja investicije, preko pribavljanja dozvola, pa sve do završetka i realizacije projekta.

Strane direktne investicije igraju ključnu ulogu u ekonomskom razvoju Srbije. Koji sektori privlače najviše interesovanja i kako pravni okvir pomaže ili otežava ulaganja?

Srbija se poslednjih godina pozicionirala kao atraktivna destinacija za strane investitore, pri čemu su sektor industrijske proizvodnje, logistike, IT-a i energetski sektor među najprivlačnijima. Industrijska proizvodnja privlači strani kapital zahvaljujući konkurentnim troškovima rada, državnim podsticajima i razvoju industrijskih zona. Sektor logistike beleži snažan rast usled ekspanzije e-trgovine i povećane potražnje za skladišnim i distributivnim centrima. IT sektor ostaje privlačan zahvaljujući kvalifikovanoj radnoj snazi i poreskim olakšicama, dok sektor obnovljivih izvora energije dobija sve veću pažnju - kako zbog drugog kruga aukcija za podsticaje koje je početkom godine organizovalo Ministarstvo rudarstva i energetike, tako i zbog globalnog trenda zelene tranzicije koji Srbija nastoji da prati.

Međutim, česte izmene propisa i neefikasnost institucija ostaju ključne prepreke za investitore. Nedosledna primena zakona u pojedinim sektorima dodatno povećava pravnu nesigurnost, dok sporost administracije, naročito u vezi sa izdavanjem dozvola, usporava realizaciju projekata i povećava troškove ulaganja.

ESG kriterijumi sve više oblikuju strategije ulaganja u nekretnine. Na koji način investitori prilagođavaju svoje projekte zahtevima za održivost i energetsku efikasnost?

Potreba za održivim rešenjima je sve izraženija, ali infrastrukturna podrška za zelene tehnologije u Srbiji i dalje je ograničena. Investitori se suočavaju sa problemima poput nedovoljnih kapaciteta elektrodistributivne mreže, što otežava integraciju obnovljivih izvora energije u postojeći sistem. Uz to, nedostatak jasnih regulatornih smernica i sistemskih podsticaja dodatno usporava tranziciju ka ESG standardima, čineći održive projekte finansijski i operativno zahtevnijima.

Kada u velikim projektima dođe do sporova, koliko su pravni mehanizmi u Srbiji efikasni u zaštiti interesa investitora? Koje biste promene predložili za unapređenje pravne sigurnosti?

Kada u velikim projektima dođe do sporova, pravni mehanizmi u Srbiji formalno nude zaštitu investitora, ali njihova efikasnost u praksi ostaje upitna. Sudski postupci su često dugotrajni i nepredvidivi, što povećava pravnu nesigurnost i primorava investitore da se sve češće okreću arbitraži - kako domaćoj, tako i međunarodnoj. Osim sporosti sudova, problem predstavlja i nedovoljna specijalizacija sudija za složene privredne sporove, što dodatno otežava efikasno rešavanje pravnih pitanja, naročito u vezi sa velikim infrastrukturnim i građevinskim projektima.

Takođe, mnogi investitori pravne savetnike uključuju tek kada spor eskalira, a tada je već kasno za preventivne poteze koji bi smanjili rizike.

Unapređenje pravne sigurnosti moglo bi se postići specijalizacijom sudova za privredne sporove, doslednijom primenom zakona i većom predvidljivošću sudske prakse. Dok se ti sistemski problemi ne reše, investitorima ostaje jedno pravilo - bolje je preventivno pravno zaštititi projekte nego rešavati sporove kada su već u poodmakloj fazi.

Koliko je za investitore važno da pravovremeno prate izmene propisa i kako to utiče na njihove projekte?

Pravne promene u Srbiji često dolaze iznenada, a njihova nepredvidivost može značajno uticati na investicione odluke. Od izuzetnog značaja za svakog investitora je da obezbedi kontinuirano praćenje propisa i pravnu podršku kako bi izbegao potencijalne rizike za svoje projekte.